To tam Polacy kupują masowo nieruchomości. Gwarantowana pogoda i przekonanie, że zawsze znajdzie się chętny na wynajem

Rok 2022 był w tej dekadzie rekordowy pod względem liczby kupionych nieruchomości w Hiszpanii przez naszych rodaków, wynika z wykresu opublikowanego przez Biuro Maklerskie Pekao. Ale dobry wynik zapowiada się także w tym roku i to pomimo wciąż utrzymującej się wysokiej inflacji. Co tak bardzo nęci osoby inwestujące w Hiszpanii? Czy proces zakupu mieszkania lub domu podobny jest do tego w Polsce?

Polscy inwestorzy w 2023 r. znów idą na rekord, jeśli chodzi o ilość kupowanych nieruchomości w Hiszpanii. Dzieje się tak, mimo trudnej sytuacji gospodarczej w Polsce oraz wyraźnego ożywienia na rynku krajowych nieruchomości zainicjowanego rządowymi zachętami w postaci tanich kredytów.

Polacy nie rezygnują z zakupów mieszkań w Hiszpanii, pomimo ożywienia na krajowym rynku mieszkań. Zakupy Polaków wzrosły o 31% rok do roku w 1. połowie 2023, a samym 2. kwartale 2023 zakupy były wyższe o 18% rok do roku. Polacy stanowili 3,9% zakupów obcokrajowców w 2. kwartale 2023 – to rekordowo wysoki udział – dowiadujemy się z komunikatu BM Pekao opublikowanego na portalu X (dawny Twitter).

Jeśli trend przedstawiony przez analityków DM Pekao utrzyma się do końca roku, to 2023 r. okaże się kolejnym rekordowym rokiem pod względem zakupów nieruchomości hiszpańskich przez polskich inwestorów. Warto przypomnieć, że w dotychczas najlepszym pod tym względem roku 2022 Polacy kupili w Hiszpanii około 3000 mieszkań. W wielu przypadkach zakup domu czy mieszkania na Półwyspie Iberyjskim nie oznacza automatycznie przeprowadzki. Część rodaków, kupując tam nieruchomość, kalkuluje, że jest to korzystniejsze niż kilkukrotne, wakacyjne wypady w ciągu roku, na przestrzeni dekady.

Warto przypomnieć, że obecnie dwutygodniowy pobyt czteroosobowej rodziny w Hiszpanii to wydatek rzędu nawet 20 tys. zł. Zważywszy na średnią cenę metra kwadratowego w tym kraju, a ta według serwisu Globly.eu w 2023 i w 2024 r. powinna oscylować wokół 1800 EUR/m², to zakup własnego mieszkania to co najmniej sposób na oszczędności.

Inwestycja staje się jeszcze bardziej opłacalna, jeśli właściciel postanowi wynajmować swój lokal. A z tym w słonecznej Hiszpanii nie ma problemu, szczególnie jeśli inwestor wybierze destynację nadmorską. Uwaga: wówczas o średniej cenie 1800 EUR/m² nie ma co marzyć. Cena metra kwadratowego na Ibizie przekracza 3000 EUR, a w Sewilli metr atrakcyjnej nieruchomości to wydatek rzędu 3800 EUR. Ale nawet takie ceny nie są w stanie zniechęcić niektórych nabywców z Polski. Przyjrzyjmy się temu, co trzeba zrobić, by zostać właścicielką lub właścicielem nieruchomości w Hiszpanii.

Na początku warto zaznaczyć, że proces nabywania nieruchomości w Hiszpanii przebiega w sposób nieco inny niż w Polsce, a zatem warto zapoznać się z praktyką stosowaną w tym kraju, przed rozpoczęciem procedury nabycia nieruchomości. Poprosiliśmy o przybliżenie tego tematu osobę, która od lat zawodowo zajmuje się tym tematem. Agnieszka Matusik, radca prawny, AMlegal, zwraca uwagę na to, że kiedy potencjalny nabywca wybrał już nieruchomość, podpisuje umowę rezerwacyjną o nazwie: contrato de reserva. Jest to umowa w zwykłej formie, na podstawie której wpłaca się kwotę rezerwacyjną, co powoduje, iż nieruchomość jest zarezerwowana na oznaczony czas dla tego konkretnego nabywcy i nie może być w tyn okresie sprzedana osobie trzeciej – wyjaśnia pani ekspert.

– Zazwyczaj umowy rezerwacyjne są bardzo skromne, jeśli chodzi o treść, ale warto zwrócić uwagę na postanowienia dotyczące zobowiązań kupującego, jak również warunków zwrotu wpłaconej kwoty rezerwacyjnej – podkreśla radca prawny Agnieszka Matusik.

Osoba pragnąca nabyć nieruchomość w Hiszpanii musi uzyskać numer NIE (osobisty numer identyfikacyjny) oraz otwarcie rachunku bankowego. Warto podkreślić, że należy przy tym dysponować dokumentami potwierdzającymi źródło pochodzenia środków finansowych przeznaczonych na zakup nieruchomości – zauważa radca prawny.

– W zależności od tego, czy nieruchomość jest finansowane z własnych środków, czy z kredytu, należy mieć na uwadze, że zgromadzenie odpowiedniej dokumentacji jest czasochłonne i najlepiej przygotować ją wcześniej – dodaje.

Następny ruch to podpisanie umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości zwanej contrato privado de compraventa lub contrato de arras, na podstawie której wpłaca się zadatek zazwyczaj w wysokości 10 proc. wartości nieruchomości.

– Umowa przedwstępna jest umową bardzo istotną z uwagi na fakt, iż reguluje prawa i obowiązki stron, jak również warunki odstąpienia od umowy i zakreśla termin wpłaty pozostałej części ceny, a zatem istotne jest, aby zapoznać się dogłębnie z jej treścią, po to, by uniknąć negatywnych konsekwencji jej zawarcia – zwraca uwagę Matusik.

Po podpisaniu umowy przedwstępnej rekomendowane jest przeprowadzenie badania prawnego nieruchomości i tutaj w zależności czy nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego, czy wtórnego zakres analizy prawnej będzie różny, ale w każdym przypadku wskaże ewentualne ryzyka związane z zakupem – uprzedza specjalistka.

Ostatnim etapem nabycia nieruchomości – jak obiecuje Matusik – jest zapłata pozostałej części ceny i podpisanie umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego. Umowa może być podpisana osobiście przez nabywcę bądź przez pełnomocnika działającego na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w formie aktu notarialnego. Takie pełnomocnictwo może być udzielone również w Polsce.

Po podpisaniu umowy przed hiszpańskim notariuszem, należy dokonać czynności posttransakcyjnych – między innymi złożenia wniosku do rejestru własności (Registro de la Propiedad), opłaty podatków, przeniesienia umów dostawy mediów. Z uwagi na zróżnicowany system podatkowy w Hiszpanii, który różni się między poszczególnymi regionami, już na etapie wyboru lokalizacji nieruchomości zalecana jest analiza obowiązujących w danym regionie rodzaju podatków i ich wysokości – mówi Agnieszka Matusik. Trzeba się też zdecydować na to, czy nieruchomość będzie kupować osoba fizyczna, czy prawna tj. spółka – będzie to bowiem miało wpływ na rodzaj i wysokość podatków.