Lokatorzy płacą i płaczą

Czytelnik z Ostrowi Mazowieckiej poprosił nas o wyjaśnienie, dlaczego opłaty za mieszkania w budynkach wspólnot mieszkaniowych są wyższe niż w blokach spółdzielczych. Miał przede wszystkim na względzie opłatę za tzw. eksploatację bieżącą.

- W moim bloku płacimy po 2,50 zł za metr kwadratowy, a w spółdzielni "Nasz Dom" płacą o połowę mniej - żali się czytelnik. - Skąd biorą się te różnice? Dlaczego musimy płacić tak dużo?

Co się składa na opłatę

Z roku na rok rosną koszty utrzymania mieszkań. Trudno więc się dziwić, że lokatorzy denerwują się z tego powodu. Trudno się także dziwić, że porównują swoje opłaty z opłatami w innych spółdzielniach oraz wspólnotach mieszkaniowych. Niektórzy twierdzą, że nie powinno się tego robić, bo np. spółdzielnie mają swoją specyfikę, a wspólnoty swoją. To teza dyskusyjna i dlatego postanowiliśmy pomóc czytelnikom w porównaniach.

Zarówno w spółdzielniach, jak i we wspólnotach mieszkaniowych, opłaty za mieszkania składają się w zasadzie z tych samych składników.

Znaczącą ich część stanowią opłaty za ciepło (centralne ogrzewanie i ciepła woda), które zależą przede wszystkim od kosztów ogrzewania oraz tego, czy zima była ostra, czy łagodna. Oczywiście, mniej zapłacą za ciepło ci lokatorzy, którzy mieszkają w nowych lub ocieplonych blokach, a ponadto mają szczelne okna. Zwykle lokatorzy płacą za ciepło zaliczki proporcjonalne do powierzchni mieszkania, a po zakończeniu sezonu grzewczego następuje rozliczenie każdego budynku i albo się dopłaca, albo są zwroty nadpłaconej zaliczki.

Czy czytelnik ma rację?
Drugą poważną częścią opłat jest tzw. eksploatacja bieżąca oraz wpłaty na fundusz remontowy. W spółdzielniach mieszkaniowych są to z reguły opłaty stałe, ustalane dla całej spółdzielni (choć nie wszędzie).

We wspólnotach mieszkaniowych pierwsza opłata jest proponowana przez administratora, a drugą ustalają co roku członkowie wspólnoty, w zależności od potrzeb remontowych i możliwości finansowych lokatorów.

Ta część opłat (eksploatacja plus fundusz remontowy) stanowi sporą ich część i o to właśnie pytał nas czytelnik.

Postanowiliśmy sprawdzić, czy czytelnik ma rację. Porównaliśmy dane ze wspólnot mieszkaniowych w Ostrowi z informacjami uzyskanymi z pięciu spółdzielni mieszkaniowych (trzech w Ostrowi i dwóch w Małkini). Największą z nich jest SM "Nasz Dom" - 2235 mieszkań, a najmniejszymi - SM "Słoneczny Dom" (128 mieszkań) i SM "Małkinianka" (120 mieszkań).

Porównując opłaty zajęliśmy się przede wszystkim tzw. eksploatacją bieżącą. Lokatorzy nie mają na tę opłatę większego wpływu, a nawet niewielka różnica w tych opłatach czyni pokaźną sumę w skali roku. Tylko przy 30 gr/m kw. różnicy lokator 60-metrowego mieszkania zapłaci przez rok o 216 zł więcej!

Prezes TBS: Nie można!

Administrowaniem bloków wspólnot mieszkaniowych w Ostrowi zajmuje się Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Prezes TBS, Mirosław Przastek, który przez kilka lat był prezesem SM "Nasz Dom", twierdzi, że nie da się porównywać tych opłat, bo inna jest specyfika wspólnot, a inna spółdzielni:

- Gospodarka wspólnot mieszkaniowych różni się od gospodarki spółdzielni chociażby tym, że w zasobach spółdzielni kwalifikacja kosztów funduszu remontowego zawiera w sobie większość drobnych konserwacji i remontów wykonywanych na nieruchomości oraz obciąża w pewnym procencie fundusz remontowy funduszem płac pracowników spółdzielni. We wspólnotach mieszkaniowych jest zgoła odmiennie, gdyż funduszem remontowym pokrywa się tylko duże, zaplanowane i uchwalone przez właścicieli remonty, a wszystkie drobniejsze prace remontowe i konserwacyjne obciążają właśnie koszty eksploatacji nieruchomości, w tym także płaca pracowników fizycznych TBS i stąd trudność w porównywaniu stawek.

Trudno jest więc jednoznacznie porównywać koszty ponoszone przez odmienne podmioty, działające na podstawie innych przepisów i administrujące różną ilością powierzchni mieszkaniowej i użytkowej (dla porównania TBS - 37 tys. m kw., SM "Nasz Dom" - 120 tys. m kw.

Ponadto, jak wyjaśnia prezes, spółdzielnie mieszkaniowe mają stałe wpływy z wynajmu lokali, dzierżawy gruntów czy wynajmu powierzchni reklamowych, które obniżają opłaty wnoszone przez członków spółdzielni.

Prezes spółdzielni: Można!

Natomiast Jerzy Pawluczuk, prezes SM "Nasz Dom" uważa, że można porównywać te kwoty.

- W spółdzielni koszty drobnych napraw urządzeń są pokrywane z opłat za eksploatację bieżącą, fundusz remontowy przeznaczany jest tylko na remonty - zapewnia prezes Pawluczuk. - Oczywiście, przy porównywaniu brać trzeba pod uwagę opłaty eksploatacyjne, które wnoszą nieczłonkowie spółdzielni. Oni pokrywają faktyczne koszty utrzymania zasobów. Natomiast opłaty wnoszone przez członków są niższe z tytułu tzw. pożytków płynących z wynajmu innych lokali. Dochody z tego tytułu wpływają na obniżenie tej opłaty. W naszej spółdzielni członkowie płacą 1,32 zł/m kw., a nieczłonkowie 1,98 zł.

- W naszej spółdzielni wszyscy lokatorzy są członkami spółdzielni, więc nie mamy osobnej stawki dla nieczłonków, ale szacuję, że gdyby nie wpływy z tytułu wynajmu, jakie osiąga spółdzielnia, opłata ta byłaby o ok. 35 gr wyższa - mówi Zdzisław Wilczyński, prezes SM "Słoneczny Dom" w Ostrowi.
- W naszej spółdzielni nie mamy tzw. pożytków, czyli wpływów z wynajmu i dlatego nie możemy obniżać opłat eksploatacyjnych - wyjaśnia Janusz Hoffman, prezes SM "Dom Młodych" w Ostrowi.

Ma trochę racji

Prezes Przastek z TBS ma jednak trochę racji mówiąc, że trudno porównywać te opłaty. W praktyce zawartość worka pod nazwą "eksploatacja bieżąca" w różnych spółdzielniach może być nieco inna. Na przykład w SM "Słoneczny Dom" osobno naliczają lokatorom podatki od nieruchomości, a w SM "Małkinianka" podatki są w eksploatacji, są tam także opłaty za wywóz śmieci, dlatego też ich opłata jest wyższa.

Natomiast w SM "Dom Młodych" w Ostrowi worek "eksploatacja bieżąca" jest chyba najbardziej pojemny, bo jest w nim praktycznie wszystko poza funduszem remontowym. Z kolei w SM "Zacisze" w Małkini od pewnego czasu każdy budynek ma osobno ustaloną opłatę za fundusz remontowy oraz opłatę eksploatacyjną, dlatego podane wartości są średnimi ważonymi z tych opłat.

Szczegółowe dane podajemy na grafice obok.

Z funduszu remontują

Opłaty na fundusz remontowy są także istotnym elementem czynszu. Jak nam podał prezes TBS, w ostrowskich wspólnotach mieszkaniowych w ub. roku wynosiły one średnio 1 zł/m kw, ale w tym roku mają być wyższe o kilkadziesiąt groszy (nie podał jednak, czy chodzi o 20 gr, czy może o 90 gr).

Dane ze spółdzielni mamy precyzyjne i aktualne. W SM "Nasz Dom" lokatorzy płacą po 1 zł/m kw., w SM "Zacisze" - średnio 1,04 zł, w SM "Słoneczny Dom" - 1,3 zł, w SM "Dom Młodych" - 1,5 zł i w SM "Małkinianka" - 1,8 zł. W dwóch ostatnich spółdzielniach powiedziano nam, że wyższy poziom opłaty wynika z tego, że trzeba spłacać kredyty zaciągnięte na ocieplanie bloków.

Czy będą podwyżki

Informacje na temat opłat, które otrzymaliśmy od prezesów spółdzielni, są aktualne czyli lokatorzy tyle płacą obecnie. Natomiast informacje z TBS, dotyczące wspólnot mieszkaniowych, dotyczą opłat w ubiegłym roku.

Na pewno w tym roku w budynkach wspólnot mieszkaniowych w Ostrowi będzie nieco drożej. Gdy pytaliśmy prezesa, trwały jeszcze zebrania wspólnot, ale wiadomo było, że opłaty za fundusz remontowy mogą być w tym roku wyższe w większości budynkach (o kilkadziesiąt groszy za m kw.), a opłaty eksploatacyjne wzrosną o inflacyjne 5 proc., czyli o 10 gr/m kw.

Jeśli chodzi o spółdzielnie, to jest niemal pewne, że podane opłaty nie ulegną w tym roku zmianom, a na pewno nie będzie podwyżek w najbliższych miesiącach.

Jednak drożej
Mimo tych wszystkich zastrzeżeń i pewnych różnic między spółdzielniami i TBS w naliczaniu opłat, z uzyskanych danych wynika, że czytelnik ma rację. Opłaty w budynkach wspólnot mieszkaniowych są wyższe niż w spółdzielniach mieszkaniowych. Nawet w tych, w których w opłacie eksploatacyjnej mieszczą się także podatki i wywóz śmieci.

Na stronie www.to.com.pl można przeczytać obszerne wyjaśnienia prezesa TBS w tej sprawie. Polecamy je zwłaszcza bezpośrednio zainteresowanym. Może po lekturze będą bardziej przekonani, że opłaty wynikają z obiektywnych przesłanek.