Przyjrzeliśmy się czynszom. We wspólnotach płacą więcej niż w spółdzielniach

Miał przede wszystkim na względzie opłatę za tzw. eksploatację bieżącą.

- W moim bloku płacimy po 2 zł 50 gr za metr kwadratowy, a w spółdzielni "Nasz Dom" płacą o połowę mniej - żali się czytelnik. - Skąd biorą się te różnice? Dlaczego musimy płacić tak dużo?

Zarówno w spółdzielniach, jak i we wspólnotach mieszkaniowych, opłaty za mieszkania składają się w zasadzie z tych samych składników.

Znaczącą ich część stanowią opłaty za ciepło (centralne ogrzewanie i ciepła woda), które zależą przede wszystkim od kosztów ogrzewania oraz tego, czy zima była ostra, czy łagodna.

Drugą poważną częścią opłat jest tzw. eksploatacja bieżąca oraz wpłaty na fundusz remontowy. W spółdzielniach mieszkaniowych są to z reguły opłaty stałe, ustalane dla całej spółdzielni (choć nie wszędzie).

We wspólnotach mieszkaniowych pierwsza opłata jest proponowana przez administratora, a drugą ustalają co roku członkowie wspólnoty, w zależności od potrzeb remontowych i możliwości finansowych lokatorów.

Ta część opłat (eksploatacja plus fundusz remontowy) stanowi sporą ich część i o to właśnie pytał nas czytelnik.

Postanowiliśmy sprawdzić, czy czytelnik ma rację. Porównaliśmy dane ze wspólnot mieszkaniowych w Ostrowi z informacjami uzyskanymi z pięciu spółdzielni mieszkaniowych (trzech w Ostrowi i dwóch w Małkini). Największą z nich jest SM Nasz Dom - 2235 mieszkań, a najmniejszymi - SM Słoneczny Dom (128) i SM Małkinianka (120).

Porównując opłaty zajęliśmy się przede wszystkim tzw. eksploatacją bieżącą. Lokatorzy nie mają na tę opłatę większego wpływu, a nawet niewielka różnica w tych opłatach czyni pokaźną sumę w skali roku. Tylko przy 30 gr/m kw. różnicy lokator 60-metrowego mieszkania zapłaci przez rok o 216 zł więcej!

Niektórzy twierdzą, że nie da się porównywać składników czynszów w różnych spółdzielniach mieszkaniowych i wspólnotach. W tekście na łamach TO przedstawiliśmy te zastrzeżenia, ale - mimo to - porównaliśmy opłaty za tzw. eksploatację bieżącą i z uzyskanych danych wynika, że czytelnik ma rację.

Opłaty w budynkach wspólnot mieszkaniowych są generalnie wyższe niż w spółdzielniach mieszkaniowych.

Poniżej można przeczytać obszerne wyjaśnienia w tej sprawie Mirosława Przastka, prezesa Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Polecamy je zwłaszcza bezpośrednio zainteresowanym. Może po lekturze będą bardziej przekonani, że opłaty w blokach administrowanych przez TBS wynikają z obiektywnych przesłanek.

Podczas zbierania informacji do tekstu dziennikarz rozmawiał osobiście lub telefonicznie z prezesami spółdzielni mieszkaniowych. Jedynie prezes Mirosław Przastek z Towarzystwa Budownictwa Społecznego nie znalazł czasu na rozmowę. Zażyczył sobie, aby przesłać mu pytania mailem. Odpowiedział na nie niezwykle obszernie i zażądał, aby zamieścić je w całości i bez żadnych poprawek (!).

Ponieważ po otrzymaniu pierwszego maila zmuszeni byliśmy zadać pytania dodatkowe, otrzymaliśmy więc także drugiego maila. Poniżej publikujemy obie odpowiedzi pana prezesa:

Odpowiedź 1:

"Odpowiadając na zadane pytania:

- Czy da się porównywać czynsze w blokach komunalnych (winno być wspólnotach mieszkaniowych) i spółdzielczych?

Odnosząc się do wysokości opłat eksploatacyjnych w spółdzielniach mieszkaniowych w porównaniu do WMN administrowanych przez TBS, to dla przykładu w największej w Ostrowi Mazowieckiej Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko - Własnościowej "NASZ DOM", koszty te wynoszą 1,32 zł/m2, ale tylko dla członków spółdzielni, tj. osób które wniosły wpisowe i udział członkowski i mają prawo uczestnictwa w podziale nadwyżki wynikającej z pożytków z tytułu racjonalnej gospodarki majątkiem spółdzielni (wynajem lokali będących własnością sp-ni, dzierżawa gruntów, wynajem pow. reklamowej, - łączne przychody z tego tytułu to kilkaset tys. zł rocznie). Nadwyżka ta finansuje coroczny niedobór na gospodarce zasobem mieszkaniowym (GZM) tej spółdzielni. Dla pozostałych właścicieli lokali w zasobach tej spółdzielni koszty eksploatacji wynoszą 1,98 zł/m2.
Ponadto gospodarka wspólnot mieszkaniowych różni się od gospodarki spółdzielni chociażby tym, że w zasobach spółdzielni kwalifikacja kosztów funduszu remontowego zawiera w sobie większość drobnych konserwacji i remontów wykonywanych na nieruchomości oraz obciąża w pewnym procencie fundusz remontowy - funduszem płac pracowników sp-ni. We wspólnotach mieszkaniowych jest zgoła odmiennie, gdyż funduszem remontowym pokrywa się tylko duże, zaplanowane i uchwalone przez właścicieli remonty, a wszystkie drobniejsze prace "remontowe" i konserwacyjne obciążają właśnie koszty eksploatacji nieruchomości, w tym także płaca pracowników fizycznych TBS i stąd trudność w porównywaniu stawek.
Jak z powyższego wynika, trudno jest jednoznacznie porównywać koszty ponoszone przez odmienne podmioty, działające na podstawie innych przepisów i administrujące różną ilością powierzchni mieszkaniowej i użytkowej, /dla porównania TBS 37 000 m2, SML-W "Nasz Dom" 120 000 m2./

Przedstawiam również główne składniki, które składają się na opłatę eksploatacyjną w administrowanych przez TBS wspólnotach mieszkaniowych: utrzymanie czystości budynku i terenu, konserwacja elektryczna, konserwacja hydrauliczna, konserwacja ogólnobudowlana, naprawa instalacji domofonowej, pięcioletnie przeglądy stanu technicznego budynków, roczne przeglądy stanu technicznego budynków, roczne przeglądy stanu technicznego instalacji gazowej, okresowe przeglądy stanu technicznego przewodów kominowych, badanie stanu instalacji elektrycznej, odśnieżanie dachów, wynagrodzenie z tyt. administrowania, koszty energii elektrycznej części wspólnych nieruchomości, obsługa prawna, ubezpieczenia i podatki, koszty obsługi rachunków bankowych, deratyzacja piwnic, opłaty z tytułu wód opadowych i inne koszty. Rzeczywiste koszty eksploatacji za 2011 r., w zależności od WMN, zawarły się w przedziale od 2,20 zł/m2 do 2,70 zł/m2.

- Kto ustala je w blokach komunalnych? (winno być we WMN)
Czynsze w lokalach komunalnych (proszę nie mylić z lokalami komunalnymi we WMN) i socjalnych będących własnością Miasta Ostrów Mazowiecka są określane Zarządzeniem Burmistrza Miasta Ostrów Mazowiecka. Obecnie obowiązujące stawki czynszu zostały ustalone przez poprzedniego Burmistrza Miasta zarządzeniem nr 24/2009 BM z dnia 28.09.2009 r., z mocą obowiązującą od 1 stycznia 2010 r. Stawka bazowa ulega podwyższeniu lub obniżeniu na określonych w zarządzeniu zasadach. Stawka bazowa czynszu za najem lokali mieszkalnych wynosi 2,20 zł/m2 powierzchni użytkowej lokalu, a stawka czynszu za najem lokalu socjalnego - 1,10 zł/m2.
Stawkę opłaty eksploatacyjnej, w lokalach położonych we wspólnotach mieszkaniowych uchwalają właściciele lokali na zebraniu ogółu właścicieli wspólnoty mieszkaniowej. Stawka ta wynika z faktycznie poniesionych kosztów przez wspólnotę mieszkaniową, w poprzednim okresie rozliczeniowym i jest szczegółowo analizowana rok rocznie na zebraniu ogółu właścicieli, w poszukiwaniu możliwości oszczędności.

- Dlaczego wspólnoty płacą więcej niż w spółdzielniach?
Trudno zgodzić się wprost z takim stwierdzeniem. Pokrywanie z dochodów spółdzielni niedoboru na gospodarce zasobem mieszkaniowym (GZM) zostało przeze mnie wykazane przy porównaniu WMN i sp-ni. Dodać jednak należy, że zasoby spółdzielcze chociażby z tego faktu, iż w spółdzielniach od zawsze istniał fundusz remontowy są w lepszym stanie technicznym, docieplone, zużywające zdecydowanie mniej energii cieplnej (a jest to główny składnik kosztów). Natomiast zasoby WMN wywodzą się z mienia komunalnego, gdzie przez całe dziesięciolecia nie było czegoś takiego jak fundusz remontowy nieruchomości, a czynsze za lokale były trzykrotnie niższe niż w spółdzielniach, gdyż były dotowane i nie miały nic wspólnego z rzeczywistymi kosztami ponoszonymi na eksploatację nieruchomości i jej utrzymanie. WMN dla swoich mieszkańców zakupuje od dostawców media, które zużywa na swoje potrzeby, a administrator na mocy zawartej umowy, za ustalonym wynagrodzeniem, dokonuje rozliczenia tech mediów na poszczególne lokale i nie ma prawa doliczyć sobie (ani odjąć) grosza, niż to wynika z ilości zakupionej od usługodawcy usługi. Tak więc, czy to spółdzielnia, czy to wspólnota - płaci się tyle ile zakupiono (zużyto). I to są faktyczne koszty ponoszone w związku z zamieszkiwaniem w danej nieruchomości. A skoro średnio budynek WMN zużywa więcej, (ze względu na stan techniczny), niż blok spółdzielczy, to oczywistym jest, iż koszt utrzymania takiej nieruchomości musi być pokryty przez tam zamieszkałych. Na szczęście mamy też i takie WMN, gdzie koszty ogrzewania, są niższe niż w blokach spółdzielczych i chwała za to tym zarządom WMN, które wraz z administratorem świadomie i z zaangażowaniem działają na rzecz wspólnoty i przekonują właścicieli do podejmowania nie zawsze popularnych uchwał związanych z podnoszeniem wysokości funduszu remontowego, co w dalszej perspektywie przynosi wymierne korzyści finansowe WMN.

- Na które elementy opłat wspólnoty mają wpływ?
Prościej i zasadniej jest odpowiedzieć, na które elementy opłat wspólnoty nie mają wpływu, a które to elementy "generują" większą część opłat:
- stawka za wywóz nieczystości stałych, stawka na zaopatrzenie w wodę i odprowadzenie ścieków, stawka za wody opadowe i roztopowe, taryfa dla centralnego ogrzewania i podgrzania cieplej wody użytkowej, taryfa dla energii elektrycznej dla części wspólnej nieruchomości. WMN nie mają wpływu na te ceny, ale mają istotny wpływ na ilość zużycia medium i tu tkwią największe możliwości oszczędności, przekładające się na opłaty płacone za korzystanie z lokalu.

Korzystając z okazji pragnę poinformować, iż Towarzystwo Budownictwa Społecznego w Ostrowi Mazowieckiej sp. z o.o. podjęło stosowne kroki zmierzające przede wszystkim do racjonalizacji kosztów, nie tylko w wymiarze opłaty eksploatacyjnej, lecz także w zakresie ekonomiki cieplnej budynków, gdzie procentowy udział kosztów w zakresie ogrzania budynku jest nieporównywalnie wyższy, niż wynikający z jego bieżącej eksploatacji. Dokładamy także wszelkich starań w celu wzrostu zadowolenia z poziomu kompetencji obsługi mieszkańców, a także w zakresie restrukturyzacji spółki. Główne kierunki zmian zostały przedstawione Zgromadzeniu Wspólników i organowi kontroli i nadzoru spółki tj. Radzie Nadzorczej, jak również Wspólnotom Mieszkaniowym Nieruchomości.
Mówiąc zaś o konkretnych działaniach, na szczególne podkreślenie zasługuje fakt, iż na przełomie roku, naszym staraniem, merytoryczną perswazją i zdeterminowaniem, po raz pierwszy w ośmioletniej historii Towarzystwa Budownictwa Społecznego w Ostrowi Mazowieckiej sp. z o.o. jako administratora nieruchomości, doprowadziliśmy do podjęcia przez trzy wspólnoty mieszkaniowe uchwał w sprawie zaciągnięcia kredytu z premią termomodernizacyjną i podpisania umów kredytowych z bankiem, przez zarządy tych wspólnot. Obecnie trwają prace projektowe i uzyskiwanie pozwoleń na budowę, tak aby jeszcze przed sezonem grzewczym 2012/2013 wykonać kompleksową termomodernizację WMN przy ul. Warchalskiego 2B, Lubiejewskiej 2A i Partyzantów 19. Optymizmem napawają także daleko zaawansowane przygotowania w celu podjęcia przez kolejne wspólnoty (ok. 18) uchwał z zakresie wykonania audytu termomodernizacyjnego, jak również działania związane ze zmianą sposobu ogrzewania budynków, wykonania węzłów ciepłowniczych i podłączenia pod zasilenie z kotłowni miejskiej, co znacznie obniży koszty związane z ogrzaniem mieszkań i podgrzaniem ciepłej wody użytkowej. O szczegółach dotyczących poszczególnych nieruchomości właściciele lokali zostali już poinformowani na odbytych zebraniach rocznych.

(…)
Odpowiedź 2:

W odpowiedzi na dodatkowe pytania informuję:

Ad 1. Wyliczanie średnich, jeśli każda wspólnota generuje swoje oddzielne koszty, (co było jedną z idei powstania wspólnot i skończenia płacenia jednej nieruchomości za koszty drugiej nieruchomości), jest nie do końca zasadne i wynik takiego uśrednienia może być wprowadzający mieszkańców i Czytelników w błąd. Jednak, chcąc zadość uczynić Pana prośbie, po odrzuceniu podanych przeze mnie skrajnych wartości (tj. 2,20 zł/m2 i 2,70 zł/m2 - co dawałoby średnią 2,45 zł/m2), można z pewnym uproszczeniem przyjąć, iż średnia za II, III i IV 2011 r. dla WMN administrowanych przez TBS to 2,55 - 2,57 zł/m2 powierzchni lokalu. Średnia za I kwartał 2011 r. jest niższa (poniżej 2,45 zł/m2), gdyż dopiero od 1 kwietnia 2011 r. zmieniono wymiar zaliczek, w tym na koszty eksploatacji.

Ad 2. Podczas trwających zebrań WMN poinformowaliśmy właścicieli lokali o wszystkich kosztach, jakie wystąpiły w 2011 r. Zaproponowaliśmy też, o ile nie wydarzy się nic nie przewidzianego mającego wpływ w 2012 r. na koszty eksploatacji nieruchomości, aby od 1 kwietnia br. przyjąć koszty roku ubiegłego (skoro zaliczka za 2011 r. pokryła koszty eksploatacji) z uwzględnieniem tylko wskaźnika inflacji + - 5% (tj. do 31 marca br. bez zmian). Przełożyło się to na kwotę 0,10 zł/m2. Zasada ta i wskaźnik uzyskał akceptację na wszystkich zebraniach. Zostały w tej sprawie podjęte uchwały przez właścicieli. Jednocześnie nastąpiły zwroty zaliczek za media zużyte w 2011 r. Zaproponowaliśmy też obniżki (np. z tyt. podgrzania ciepłej wody) lub przesunięcia kwot innych zaliczek, np. na fundusz remontowy. Z punktu widzenia mieszkańców, większość WMN nie odczuje w bieżącym roku wzrostu opłat lub jak w przypadku nielicznych wspólnot, będzie to wzrost kilkuzłotowy, spowodowany na przykład zbieraniem przez wspólnoty na wymianę wodomierzy (tzw. legalizacja w wys. 2 zł/1 szt. wodomierza). Pozwoli to w okresach pięcioletnich na wymianę wodomierzy w lokalach i nie pokrywanie takich cyklicznych wydatków z funduszu remontowego.

Ad 3. Fundusz remontowy we WMN administrowanych przez TBS rzeczywiście jest zróżnicowany i wynosi od 0,50 zł/m2 do nawet 4 zł/m2 (wyjątek). Z reguły zawiera się w przedziale od 1,00 zł/m2 do 2,00 zł/m2 i podczas tegorocznych zebrań został w większości WMN podwyższony o kilkadziesiąt groszy. Należy podkreślić, iż nie może tu być mowy o wzroście opłat odczuwalnym przez przeciętnego mieszkańca, gdyż w większości WMN w stosunku do wcześniejszego wymiaru opłat wnoszonych przez mieszkańców, są to zwykle przesunięcia kwotowe między wcześniej wnoszonymi zaliczkami, z reguły z przeznaczeniem na prace związane z procesem termomodernizacji nieruchomości lub naprawą pokryć dachowych. Są również WMN (wyjątki od podanej wyżej zasady), które widząc ogromne potrzeby remontowe ich nieruchomości podjęły decyzje i uchwały powodujące wyższe wpłaty na fundusz remontowy, (niż nawet sugerowaliśmy to jako administrator), przewyższające kwoty wynikające z przesunięć zaliczek. Dzięki naszym wysiłkom, nastąpił znaczny wzrost świadomości odpowiedzialności właścicieli za swój (a nie TBS-ów) majątek, co nas bardzo cieszy. Napawa też optymizmem możliwość osiągnięcia w niedalekiej perspektywie nie tylko obniżenia kosztów utrzymania lokali, ale poprawy w ciągu najbliższych lat estetyki administrowanych przez nas zasobów, co przyczyni się do zmiany wizerunku całego Miasta Ostrów Mazowiecka, na czym nam wszystkim, Mieszkańcom i władzom Miasta tak bardzo zależy. Mam nadzieję, iż spotkamy się wszyscy z przyjaznym kibicowaniem tym zamierzeniom, także ze strony "Tygodnika Ostrołęckiego".

Ad 4. Towarzystwo Budownictwa Społecznego w Ostrowi Maz. sp. z o.o., na podstawie zawartych umów, administruje 30. Wspólnotami Mieszkaniowymi Nieruchomości. W ich skład wchodzi 675 lokali. Tylko, (albo jeszcze) w 13. wspólnotach udział Miasta Ostrów Mazowiecka wynosi ponad 50%. Dodać należy, iż przy głosowaniach, aby nie narzucać stanowiska Miasta innym współwłaścicielom, na wniosek przedstawiciela Miasta delegowanego przez Burmistrza Miasta lub na wniosek 20% udziałów w nieruchomości wspólnej - przyjmowana jest zasada opisana w art. 23 ust. 1, 2 i 3 Ustawy o własności lokali (Dz.U. 2000.80.903 z późn. zm.), iż na jednego właściciela przypada jeden głos i nie decyduje w takim przypadku większość udziałów w części wspólnej nieruchomości, jakie posiada Miasto Ostrów Mazowiecka w tych nieruchomościach".