Tyle można zarobić, dzierżawiąc działkę pod fotowoltaikę

Grunty słabej jakości nie muszą być już utrapieniem, bo można rozważyć dzierżawę pod coraz bardziej popularne farmy fotowoltaiczne. W przeciwieństwie do niepewnej uprawy roli na glebach niskiej klasy można zamienić to na stałe dochody z dzierżawy. Jak się za to zabrać? Od czego zacząć? I przede wszystkim, jak sprawdzić, czy ziemia, która do nas należy w ogóle nadaje się pod farmę?

Nie wystarczy posiadać ziemi, żeby zostać dumnym dzierżawcą. Pierwszym krokiem jest ustalenie, czy ta ziemia w ogóle nadaje się, aby postawić na niej farmę fotowoltaiczną. Zanim pomyślimy o kontakcie z firmą, która się tymi sprawami zajmuje, wiele rzeczy można sprawdzić samodzielnie, m.in.:

• na dzierżawę pod farmę PV przeznacza się grunty o klasie IV lub niższej, łąki oraz nieużytki,
• konieczne jest sprawdzenie czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – mapę znajdziemy na stronie internetowej urzędu gminy, możemy się też udać tam osobiście i pobrać odpowiedni wpis oraz wyrys,
• ważne jest też, aby działka znajdowała się nie dalej niż 200 metrów od linii energetycznej (większa odległość przestaje być opłacalna),
• działka powinna zawierać dostęp do drogi publicznej,
• konieczne może być też ustalenie poziomu wód gruntowych, po takie informacje należy udać się do Państwowego Instytutu Geologicznego.

– Warto zacząć od ustalenia, czy na danej ziemi występują stawy, rzeki, drzewa bez możliwości wycinki, zabudowa w odległości mniejszej niż 100 metrów czy duże różnice w wysokościach terenu. To znacznie utrudnia, a często wręcz uniemożliwia postawienie farmy fotowoltaicznej – wyjaśnia Alicja Piątek, dyrektorka rozwoju projektów fotowoltaicznych Axpo w Polsce.

Wolisz jednak sprzedać? To skomplikowany i czasochłonny proces, głównie ze względów prawnych i podatkowych, więc dzierżawa wydaje się być dużo bardziej opłacalną opcją. Kupienie działki pod dzierżawę też jest skomplikowane, ponieważ z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wynika, że nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W powyższym okresie, nieruchomość nie może być też zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

Niestety od decyzji o wydzierżawieniu ziemi, przez proces sprawdzania gruntu po uzyskanie odpowiednich pozwoleń i zgody na budowę może upłynąć nawet 5 lat.

– Właśnie dlatego tak ważne jest, by zabezpieczyć możliwość uprawiania ziemi do momentu rozpoczęcia budowy inwestycji. Taki zapis powinien znaleźć się w umowie przedwstępnej razem z zobowiązaniem do wypłaty ustalonego wynagrodzenia w tym okresie. Należy również pamiętać, że budowa farmy PV powinna rozpocząć się niezwłocznie po otrzymaniu wszystkich wymaganych decyzji. Istnieje więc ryzyko, że harmonogram prac inwestora wymusi rozpoczęcie prac budowlanych przed zebraniem plonów rolnych – komentuje Marta Rogoyska-Wieczorek, radca prawny Axpo.

Jak dodaje ekspertka, „warto zadbać, by w umowie znalazły się zapisy o zobowiązaniu inwestora do wcześniejszego poinformowania wydzierżawiającego o planowanej dacie rozpoczęcia budowy. Niestety czasem pomimo uzyskania takiej informacji, nie da się uniknąć zniszczeń w zasiewach. Wówczas może nam pomóc zapis w umowie, mówiący o uzyskaniu odszkodowania za płody rolne, stosownie do realnie poniesionych strat”.

Kolejną sprawą, o której trzeba pamiętać jest obowiązek opłaty podatku od nieruchomości, który spoczywa na właścicielu ziemi. Warto sprawdzić to jednak z formą, z którą podpisujemy umowę, niektóre z nich zwracają poniesione koszty.

Umowę na dzierżawę podpisuje się na wiele lat. W tym czasie może dojść do różnych sytuacji, w tym do śmierci właściciela dzierżawionej ziemi. Czy w takim przypadku umowa wygasa automatycznie? Nie. Prawa i obowiązki związane z dzierżawą przechodzą na spadkobierców.

Jeśli osoby, które działkę otrzymały w spadku, chcą ją sprzedać, nie ma problemu. Prawo do pierwokupu ma rodzina zmarłego, a następna w kolejce jest firma, do której należy instalacja PV. Najbardziej prawdopodobne jest, że w umowie będzie zapis o działaniu w przypadku śmierci właściciela ponieważ budowa farmy fotowoltaicznej to ogromne koszty, więc firma zabezpiecza się na różne sytuacje.

Co dzieje się, kiedy umowa dzierżawy ziemi się kończy? Opcji jest całkiem sporo. Jedną z nich jest negocjowanie warunków i podpisanie kolejnej umowy. Jeśli jednak firma nie będzie takim rozwiązaniem zainteresowana, konieczna będzie rozbiórka farmy fotowoltaicznej.

Tutaj niezwykle ważne jest, aby w umowie znalazł się zapis o tym, że koszty i formalności związane z usunięciem i recyklingiem paneli oraz z przekształceniem działki w rolną będą leżały po stronie firmy, a nie właściciela działki.

– Za rozbiórkę i recykling elektrowni słonecznej odpowiada inwestor. Zawiera umowy z zewnętrznymi firmami, które specjalizują się w recyklingu paneli fotowoltaicznych i innych komponentów, co pozwala na odzyskanie cennych surowców. Dzięki temu proces rozbiórki elektrowni przebiega zgodnie z przepisami i minimalizuje wpływ na środowisko – dodaje Marta Rogoyska-Wieczorek.

To, ile pieniędzy za dzierżawę grunty dostaniemy zależy od wielu czynników i kwoty te mogą się wahać od 8 tys. zł do nawet 22 tys. zł za hektar rocznie. Z danych podanych na początku 2024 roku wynika, że najczęściej dzierżawcy mogą liczyć na 15-22 tys. zł za hektar rocznie. Skąd taka różnica?

Tak naprawdę zależy to chociażby od regionu, im większe nasłonecznienie i im bliżej znajduje się infrastruktura energetyczna tym większe szanse na wyższą kwotę. Kolejnymi czynnikami, od których zależy kwota za wynajem jest też wielkość działki, czy jej lokalizacja, ale wszystko tak naprawdę zależy od tego, ile uda nam się wynegocjować z firmą.

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź Strefę Agro codziennie. Obserwuj StrefaAgro.pl!