Planujesz zakup własnego mieszkania? Sprawdź, czy opłaca się czekać na rządowy program „Kredyt mieszkaniowy #naStart”?

Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało nowy projekt ustawy o „Kredycie na start”. Poprzedni, ogłoszony w kwietniu 2024 r., wywołał wiele kontrowersji. Przede wszystkim dotyczyły one obaw, że program przyczyni się do wzrostu cen nieruchomości, tak jak to miało miejsce w przypadku poprzedniego rozwiązania, czyli „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.

Przypomnijmy, w lutym 2023 roku Donald Tusk, wśród propozycji programowych Platformy Obywatelskiej, przedstawił „kredyt 0 proc.”. – Chodzi o tych, którzy chcą mieć to swoje jedno mieszkanie, żeby mieć gdzie żyć, gdzie mieszkać – tłumaczył wtedy przewodniczący PO. Warto podkreślić, że program „Kredyt #naStart” nie ma poparcia wśród koalicjantów. Otwarcie „nie” mówi Lewica. Również Polska 2050 jest przeciwko.

– Kształt programu „Mieszkanie na start – Kredyt 0 proc.” może ulec zmianie, ze względu na konsultacje społeczne oraz proces legislacyjny. Niemniej jednak propozycję ogólnie oceniamy pozytywnie. Taka forma wsparcia dla określonych grup klientów, zwłaszcza dużych rodzin, jest korzystna – tłumaczy w rozmowie ze Strefą Biznesu Zbigniew Juroszek, prezes ATAL S.A.

– Trudno nie przyznać racji tym, którzy uważają, że programy wspierające popyt na mieszkania skłaniają sprzedających nieruchomości do podwyższania cen – komentuje dla Strefy Biznesu Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Jednocześnie podkreśla, że nie zawsze mogą oni sobie na to pozwolić. Z drugiej strony wskazuje na zalety tego typu programów wsparcia. – Pamiętajmy, że na poprawie koniunktury w budownictwie mieszkaniowym korzystają nie tylko – jak to zwykło powszechnie mówić – deweloperzy czy banki. Więcej zamówień mają wówczas także firmy wykonawcze, krajowi producenci materiałów budowlanych, wykończeniowych i wyposażeniowych, sprzętu AGD, mebli itd. – wymienia Wielgo.

Dodatkowo wskazuje na pracę w handlu i usługach, również tych niezwiązanych bezpośrednio z budownictwem. – Zatem z dopłat do kredytów żyją tak naprawdę setki tysięcy, jeśli nie miliony Polek i Polaków zatrudnionych w tych branżach. Wydatki na dopłaty do kredytów wracają natomiast do budżetu w postaci VAT, CIT i PIT – tłumaczy.

– Dlatego uważam, że „Kredyt mieszkaniowy #naStart” ma sens. Tym bardziej że sytuacja na rynkach mieszkaniowych diametralnie się różni od tej sprzed roku – podkreśla i zwraca uwagę, że programem „Bezpieczny Kredyt 2%” poprzedni rząd wyrządził niedźwiedzią przysługę wielu młodym Polkom i Polakom, którzy marzą o własnym M. W jego opinii, po pierwsze program ten był wprowadzony w złym momencie. Co to oznacza? Wielgo wskazuje na „uruchomienie kumulowanej przez kilkanaście miesięcy lawiny popytu w sytuacji dołka podażowego”.

– Rok 2023 pozostanie więc w pamięci jako rok dramatycznie kurczącej się oferty i lawinowego wzrostu średniej ceny metra kwadratowego mieszkań – wskazuje i podaje, że zgodnie z danymi NBP, w Warszawie średnia transakcyjna wzrosła o 16 proc.

Juroszek podkreśla w rozmowie z nami, że rządowy program nie jest decydującym czynnikiem dla kontraktacji. – Jesteśmy zdania, że nie odegra on tak kluczowej roli, jak prognozowali niektórzy komentatorzy. To, co zdecydowanie poprawiłoby sytuację popytową i podażową, to obniżenie stóp procentowych, a w efekcie obniżenie kosztu kredytu hipotecznego (klienci) i inwestycyjnego (firmy deweloperskie) – tłumaczy.

– Dla osiągnięcia lepszego efektu programu, równolegle powinna być wspierana także podażowa strona rynku mieszkaniowego – uwolnienie działek z zasobów państwowych i uproszczenie procedur administracyjnych związanych z procesem inwestycyjnym – dodaje.

Przy okazji zwraca uwagę na wpływ programu na ceny mieszkań. Jego zdaniem, zakładając dłuższy horyzont czasowy nowego programu, możemy uniknąć efektu krótkoterminowego boomu cenowego. Tutaj zwraca uwagę, że na ceny mieszkań oddziałują również inne czynniki, takie jak koszty pracy oraz materiałów, ogólnie wykonawstwa. – W założeniach nowy program na pewno jest bardziej zróżnicowany, może sprawiać wrażenie skomplikowanego. Segmentuje bowiem potencjalnych beneficjentów pod względem dochodów czy sytuacji rodzinnej i uzależnia od tego zakres dopłaty – wskazuje.

Zdaniem Wielgo, w tym, ale też i w przyszłym roku, raczej małe jest prawdopodobieństwo, że rosnący popyt zderzy się z malejącą podażą mieszkań. Tym bardziej, jak wyjaśnia, że „Kredyt mieszkaniowy #naStart” ze względu na ograniczenia raczej nie spowoduje szturmu na banki, za to może zmobilizować deweloperów do zwiększania podaży mieszkań dedykowanych dla potencjalnych beneficjentów programu.

Żeby nie być gołosłownym, ekspert przytacza dane z lat 2014-2018, gdy obowiązywał program „Mieszkanie dla Młodych”. Jak przypomina, z danych NBP wynika, że np. w Warszawie średnia cena transakcyjna metra kwadratowego wzrosła w 2015 r. o 2 proc., w 2016 r. o 3 proc., a w 2017 r. o 1 proc.

– Jednak po wygaśnięciu tego programu deweloperzy zaczęli budować więcej mieszkań dla zamożnych klientów – komentuje i dodaje, że to właśnie wtedy zaczęła się era dwucyfrowych podwyżek średniej ceny metra kwadratowego, których nie zatrzymała ani pandemia COVID-19, ani zapaść na rynku kredytowym. – Niestety, musimy się liczyć z tym, że mieszkania będą drożały niezależnie od programu wsparcia kredytobiorców. Najprawdopodobniej rosnąć będą koszty budowy i ceny działek, których dostępność nie jest wystarczająco duża – dodaje.

– W pełni można będzie ocenić program, jak przejdzie przez całą ścieżkę legislacyjną i będą znane jego ostateczne zapisy – podsumowuje Juroszek.

Ponad 714 tysięcy złotych – przeciętnie tyle może na zakup mieszkania pożyczyć trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych – wynika z danych zebranych przez HREIT. To najwyższy wynik od lipca 2021 roku. – To dynamiczny wzrost nominalnych wynagrodzeń jest w ostatnim czasie głównym motorem rosnącej zdolności kredytowej – komentuje Bartosz Turek, główny analityk HREIT.

– Według najnowszych danych NBP w maju br. nowe kredyty mieszkaniowe były udzielane z przeciętnym oprocentowaniem na poziomie 7,8 proc. Gdyby nie fakt, że w międzyczasie wynagrodzenia w Polsce gwałtownie wzrosły, to banki nie byłyby skore udzielać kredytów na tak wysokie kwoty, jakie w naszym badaniu deklarują – dodaje.

Turek przy okazji zwraca uwagę, że na dalszy wzrost zdolności kredytowej wcześniej czy później pozytywnie powinny zacząć wpływać cięcia stóp procentowych. Jak przypomina, nie tak dawno takie ruchy powszechnie oczekiwane były jeszcze w bieżącym roku, ale dziś scenariusz taki wydaje się bez porównania mniej prawdopodobny. – Aktualne prognozy sugerują cięcia stóp procentowych raczej dopiero w 2025 roku – wskazuje.

Jest to o tyle ważne, że niższe stopy procentowe powinny oznaczać tańsze kredyty, a im niższa rata, tym bank przy danym wynagrodzeniu jest skłonny pożyczyć więcej. – Póki jednak RPP nie obniży stóp, to patrząc w przyszłość, mówimy jedynie o przewidywaniach rynkowych. Te mogą się sprawdzić, ale nie muszą – podkreśla ekspert.

– Komunikat GUS na temat budownictwa mieszkaniowego realizowanego w pierwszej połowie 2024 roku wskazuje, że firmy deweloperskie odpowiadają za budowę ponad 60 proc. nowych mieszkań i domów budowanych w Polsce – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.

Jednocześnie zwraca uwagę, że z czerwcowych danych GUS wynika, że skala budownictwa realizowanego w Polsce wyrażona w liczbie lokali mieszkalnych oddanych do użytku, wprawdzie nadal utrzymuje się na poziomie niższym w 2023 roku (20 proc. mniej mieszkań oddanych w czerwcu niż przed rokiem; 9,3 proc. mniej od stycznia do czerwca), jednak jest już bardzo blisko wyników 2022 roku i przewyższa wynik z roku 2021.

– Trzeba podkreślić, że podczas gdy firmy deweloperskie zrealizowały w pierwszej połowie bieżącego roku o 9,3 proc. mniej lokali niż w 2023 roku, to w tym samym czasie inwestorzy indywidualni (przede wszystkim gospodarstwa domowe realizujące budowy na własne potrzeby) wybudowali o 24 proc. mniej domów niż rok wcześniej – dodaje.

Jednak, zarówno w przypadku inwestorów indywidualnych, jak i firm deweloperskich liczba mieszkań i domów oddanych do użytkowania przez te grupy podmiotów w czerwcu była wyraźnie wyższa niż maju.