Nasza Loteria - pasek na kartach artykułów

Mieszkanie naprawdę własne

(mb)
Jest szansa, żeby stać się prawdziwym właścicielem mieszkania spółdzielczego. Można mieć mieszkanie własne, a nie tylko własnościowe.

Co piąty Polak mieszka w bloku spółdzielczym. Zajmowane mieszkania mają przeważnie status własnościowych, choć wiele jest jeszcze także mieszkań lokatorskich.
Kapitalizm, który z różnymi skutkami budujemy od kilkunastu już lat, zasadza się na własności prywatnej, bo nie ma na świecie lepszej i efektywniejszej formy posiadania. Nasz kapitalizm pogłębił różnice w dochodach, nie każdego więc stać jest na budowę własnego domu. Jednak każdy mieszkaniec bloku spółdzielczego - zwłaszcza ci zajmujący mieszkania własnościowe - może stać się naprawdę właścicielem mieszkania. Mieszkanie własne to jednak coś innego niż mieszkanie tzw. własnościowe.
Szansę na uwłaszczenie się mieszkaniem spółdzielczym daje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Pomimo nowelizacji uchwalonej 19 grudnia 2002 r., nadal członkowie spółdzielni mają prawo do uwłaszczenia się mieszkaniem, do którego dotychczas mają tylko prawo spółdzielcze (lokatorskie lub tzw. własnościowe). Członkowie spółdzielni mogą więc stać się prawdziwymi właścicielami, czyli uzyskać pełny tytuł prawny do mieszkania. To oznacza, że członek spółdzielni może uzyskać nie tylko prawo odrębnej własności mieszkania, ale także - wraz z nim - współwłasność ziemi, na której stoi blok mieszkalny.
W naszym regionie niewielu członków spółdzielni zdecydowało się na złożenie wniosku o wyodrębnienie własności lokalu w danym bloku. Zainteresowanie tą sprawą jest jednak duże, o czym świadczyła frekwencja na spotkaniu w Ostrołęce z prof. Adamem Bielą, senatorem RP, który jest specjalistą od uwłaszczenia (pisaliśmy o tym w TO nr 8 - przyp. red.). Być może więc - co podkreślają zwolennicy uwłaszczenia spółdzielców, skupieni przede wszystkim w Lidze Polskich Rodzin - członkowie spółdzielni nie mogą liczyć w swoich spółdzielniach na rzetelną i wiarygodną informację w tej sprawie. Mówi się wręcz, że prezesi i urzędnicy z wielu spółdzielni nie kryją swej niechęci do ustawowej możliwości wyodrębnienia własności mieszkania i robią wszystko, aby zniechęcić ludzi do składania wniosków w tej sprawie.

Po co własne mieszkanie

Własne to własne. Nie trzeba nikomu tłumaczyć, że człowiek, który coś ma, czuje się po prostu lepiej.
Najważniejszą konsekwencją ekonomiczną uwłaszczenia mieszkaniami będzie włączenie kapitału, którymi one są, do pełnego obrotu gospodarczego. Wpis do księgi wieczystej oznacza, że takie mieszkanie może być wniesione aportem do spółki w celu powiększenia kapitału zakładowego. Kapitał ten może ożywić gospodarkę, co spowoduje zmniejszenie bezrobocia.
Posiadanie mieszkania na własność zabezpiecza spółdzielców przed konsekwencjami upadku lub likwidacji spółdzielni. Już samo złożenie wniosku uwłaszczeniowego zmniejsza to ryzyko. Gdy członek ma już prawo odrębnej własności mieszkania, to z mocy prawa mieszkanie to wyłączone jest z masy upadłościowej spółdzielni. Jego właściciel nie ponosi więc żadnych obciążeń finansowych związanych z koniecznością spłaty wierzytelności upadłej spółdzielni. W ramach postępowania upadłościowego od takiego członka można zażądać tylko jednorazowo kwoty do wysokości wkładu w spółdzielni (zwykle wynosi on kilkaset złotych).

Co zrobić, aby mieć

Ubiegający się o wyodrębnienie własności swego mieszkania powinien złożyć stosowny wniosek do zarządu swojej spółdzielni i... czekać.
Oczekiwanie może trwać długo, bo spółdzielnie przeważnie nie są przygotowane do załatwienia tej sprawy od ręki. Spółdzielnia musi wykonać wszelkie czynności związane z rozgraniczeniem oraz połączeniem nieruchomości, a także ewidencją gruntów i budynków, jeżeli bez tych czynności oznaczenie przedmiotu odrębnej własności lokali w obrębie tych nieruchomości byłoby niemożliwe.
Spółdzielnia ma 24 miesiące od złożenia pierwszego wniosku z danego bloku na wykonanie czynności zmierzających do określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w tym budynku. Potem następuje już podpisanie umowy notarialnej przenoszącej na uprawnionego prawo odrębnej własności lokalu. Najpierw jednak jest uchwała zarządu spółdzielni dotycząca treści umowy uwłaszczeniowej, a potem uchwała w sprawie przeniesienia na uprawnionego prawa odrębnej własności, która jest ostateczną podstawą do zawarcia umowy notarialnej. Opłatę notarialną pokrywa nabywca, ale - zgodnie z ustawą - jest ona niższa niż normalnie. Przed ostatnią nowelizacją ustawy (19 grudnia 2003 r.) do podpisania umowy notarialnej potrzebna była uchwała walnego zgromadzenia - obecnie wystarczy uchwała zarządu.
Na samym końcu formalności związanych z nabyciem prawa odrębnej własności lokalu jest założenie księgi wieczystej w sądzie i odpowiedni wpis do niej. Opłatę sądową też pokrywa nabywca, choć jest ona niższa niż normalnie.

Ile to kosztuje

Opłata notarialna i opłata sądowa to jedyne koszty, jakie poniesie przy tej operacji członek spółdzielni mający mieszkanie tzw. własnościowe. Od 1 stycznia 2003 r. opłata notarialna wynosi 325 zł 34 gr, a opłata sądowa za założenie księgi wieczystej i wpis do niej - 266 zł 67 gr.
Takie same opłaty ponosi członek spółdzielni mający lokatorskie prawo do lokalu. Musi jednak także wpłacić do spółdzielni różnicę między wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego wkładu mieszkaniowego (przed nowelizacją ustawy wpłata miała wynieść tylko 3 proc. wartości rynkowej mieszkania).

Nie tylko mieszkanie

Warto wiedzieć, że wraz z prawem odrębnej własności w umowie notarialnej można przenieść na członka spółdzielni prawo współwłasności ziemi, na której stoi blok mieszkalny, albo prawo użytkowania wieczystego tej ziemi. To oznacza, że członek spółdzielni jest też - można by powiedzieć - właścicielem lub użytkownikeim wieczystym części działki, proporcjonalnej do wielkości mieszkania (choć umowa nie określa, o jaką część działki chodzi).
Lepsze jest pierwsze rozwiązanie, bo członek spółdzielni staje się pełnoprawnym właścicielem mieszkania i ziemi. Niestety, znaczną część gruntów, na których stoją bloki, spółdzielnie mają w tzw. użytkowaniu wieczystym. Prawo do takiej ziemi jest ograniczone, bo faktycznym ich właścicielem jest z reguły gmina albo Skarb Państwa. W takiej sytuacji członek spółdzielni nabywa własność lokalu, ale nie nabywa prawa własności ziemi - ma jedynie ograniczone prawo w postaci użytkowania wieczystego. Gdyby chciał stać się właścicielem ziemi, musi za nią zapłacić znacznie drożej, niż zapłaciłaby spółdzielnia przed wyodrębnieniem własności lokalu. Przy kupowaniu ziemi będącej w wieczystym użytkowaniu, spółdzielnia mieszkaniowa ma bowiem prawo do bonifikat.
Ponadto - gdy ziemię kupuje członek spółdzielni, jeszcze raz musi pokryć koszty notariusza i opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej.
Warto więc skłonić władze spółdzielni, aby kupiły grunty, które spółdzielnia ma w wieczystym użytkowaniu.
W Ostrołęce grupa pięciu radnych przedłożyła swoją wersję uchwały w sprawie bonifikat dla spółdzielni mieszkaniowych, które chciałyby przekształcić prawo użytkowania wieczystego w prawo własności. Zakładała ona 90 proc. bonifikaty przy jednorazowej wpłacie oraz 80 proc. przy rozłożeniu opłaty na maksimum 3 lata. Z przeprowadzonej symulacji wynikało, iż za działkę o powierzchni 1,12 ha trzeba by zapłacić jednorazowo niespełna 17 tys. zł.
Na sesji 11 marca ten projekt uchwały nie zyskał uznania większości radnych, W głosowaniu imiennym za jego uchwaleniem opowiedziało się 8 radnych, przeciw było 11.
MieczysŁaw Bubrzycki

Prezesi spółdzielni mieszkaniowych o przekształceniach prawa własności

Rafał Dymerski, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Centrum w Ostrołęce: - O wyodrębnienie własności swoich mieszkań zwróciło się 41 spółdzielców. To niewielki odsetek wszystkich naszych mieszkańców. Jestem za tym, żeby mieszkania należały do spółdzielców. Mieszkańcom wydaje się jednak, że po wyodrębnieniu własności otrzymają tytuł prawny do konkretnego kawałka gruntu. To nie tak. Po takiej czynności będzie miał tylko wpis do księgi wieczystej, że ma określony w procentach udział w powierzchni, na której stoi budynek.
Gdybyśmy zastosowali się do ustawy i zlecili geodetom uporządkowanie spraw gruntowych, to spółdzielnia musiałaby się zadłużyć. Z ustawy wynika, że poniesione koszty powinny być zwrócone, ale dopóki nie będę miał pewności, że tak będzie, nie podejmę takiej decyzji, chyba że będę miał na to przyzwolenie spółdzielców. Oni muszą mieć świadomość, że koszty poniesie cała spółdzielnia. Szacuję je na ok. pół miliona zł.
Oczywiście, spółdzielnia przygotowuje się do spełnienia warunków ustawy, ale mamy na to jeszcze prawie rok i w tym terminie będziemy gotowi. Do końca kwietnia uporządkujemy sprawę statusu gruntów, na których stoją bloki. Obecnie jest tak, że niektóre z nich stoją częściowo na gruncie w użytkowaniu wieczystym, a częściowo na gruncie stanowiącym własność spółdzielni. Dzięki zamianom gruntów z miastem wkrótce te sprawy uporządkujemy.
Dodam jeszcze na koniec, że czekam na wyrok Trybunału Konstytucyjnego w sprawie wniosku Rzecznika Praw Obywatelskich. Rzecznik chce, aby spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu automatycznie stawało się odrębną własnością. Myślę, że tak właśnie się stanie i wtedy nie trzeba będzie ponosić kosztów, o których mówiłem wcześniej. Wtedy wystarczyłoby zmienić statut spółdzielni. Wyrok ma zapaść 30 marca.
Marian Grygianiec, prezes Ostrołęckiej Spółdzielni Mieszkaniowej: - Ja spełniam rolę służebną wobec spółdzielców, a swoje obowiązki wykonuję zgodnie z obowiązującym prawem. Jeżeli ktoś chce wyodrębnić swoje mieszkanie, to moim obowiązkiem jest zrobić wszystkie czynności niezbędne do zawarcia aktu notarialnego. Uważam, że wyodrębnianie prawa własności ma sens, bo człowiek, który ma coś własnego, lepiej się z tym czuje. Będą jednak kłopoty ze wskazaniem, która część działki należy do takiej osoby, bo po prostu tego wskazać nie można. Przyznaję, że osobiście nie dostrzegam większych korzyści z przeprowadzenia takiej operacji. Też mam własnościowe mieszkanie, ale nie przewiduję składania wniosku o wyodrębnienie własności.
To nieprawda, że spółdzielnie podchodzą opornie do tej sprawy. To jednak dość skomplikowany proces, który musi potrwać. Mamy już zaawansowane prace przy wyodrębnianiu poszczególnych nieruchomości, choć są pewne trudności, np. na osiedlu przy ul. Goworowskiej. To jednak kwestia czasu i pieniędzy. Mam nadzieję, że państwo zrefunduje nam koszty tych czynności. Na razie robimy to własnymi nakładami.
Najbardziej sprzyjające warunki, żeby wyodrębnić własność mieszkania, występują w bloku nr 9 przy ul. Chętnika - najstarszym w spółdzielni. Stoi on na terenie, na który mamy akt notarialny. Z tego bloku, w którym mieszkają 24 rodziny, mamy 9 wniosków o wyodrębnienie własności. Z całej spółdzielni wpłynęło ok. 100 takich wniosków. Po ostatnim spotkaniu z prof. Bielą wpłynęły trzy nowe wnioski.
Trwa załatwianie tych spraw. Aby zakończyć ten proces aktem notarialnym, trzeba wykonać szereg pracochłonnych czynności. Oceniam, że wykonaliśmy jedną trzecią z nich. Wszystko jest na dobrej drodze do sfinalizowania tych spraw. Zależy mi na tym, żeby nasi mieszkańcy byli usatysfakcjonowani, że mają wyodrębnioną swoją nieruchomość, żeby czuli się pełnoprawnymi właścicielami.

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!
Wróć na to.com.pl Tygodnik Ostrołęcki