Decyzja RPP oznacza dotkliwe podwyżki rat kredytów. "Raty mogą być nawet dwukrotnie wyższe". Co z cenami mieszkań?

Decyzja RPP to już siódma podwyżka kosztu pieniądza od października ub.r. Od wcześniejszych odróżnia ją jednak to, że zintensyfikowane zostało tempo zacieśniania polityki finansowej. Podwyżka z poprzedniego miesiąca o 75 pkt bazowych miała na celu m.in. roztoczenie parasola ochronnego nad gwałtownie przecenianym złotym.

– Nasilająca się inflacja nie pozostawia Radzie Polityki Pieniężnej wyboru. Stopy procentowe po raz kolejny poszły w górę zaskakująco mocno i na tym z pewnością nie koniec. Zagadką pozostaje jedynie docelowa ich wysokość – komentuje Maciej Pieczkowski, Inbank.

– Tym razem to nie kondycja polskiej waluty okazała się kluczowym argumentem za bardziej zdecydowanym ruchem. Najistotniejszy był marcowy odczyt inflacji. Skutkował on przekroczeniem przez roczną dynamikę cen pułapu 10 proc. i skłonił członków RPP do radykalnego działania. Tym bardziej, że ścieżka wzrostu cen nie osiągnęła jeszcze szczytu, a w całym 2022 r. średnia inflacja może otrzeć się o wartości dwucyfrowe – wyjaśnia Bartosz Sawicki, analityk Cinkciarz.pl w przesłanym nam komentarzu. – Oznacza to, że cykl zacieśniania będzie w kolejnych miesiącach kontynuowany. Jego finału spodziewamy się powyżej 5,5 proc. Nie zakładamy, by dzisiejsza decyzja miała zapowiadać pauzę w cyklu – dodaje.

Tak znacząca podwyżka na pewno nie pozostanie bez wpływu na naszą gospodarkę. Dwa miliony kredytobiorców czeka kolejna podwyżka rat kredytów, m.in. hipotecznych.

- Mimo podwyżek stóp procentowych wciąż najlepszym i najszybszym sposobem na zakup własnego „M” pozostaje kredyt hipoteczny. Wyraźnie widać to po wysokiej liczbie wniosków składanych w zeszłym miesiącu. Pewnym utrudnieniem dla kredytobiorców może być nowa rekomendacja KNF dotycząca obliczania ich zdolności kredytowej przez banki, która weszła w życie na początku kwietniu – przyznaje Maciej Dymkowski, prezes zarządzający serwisem tabelaofert.pl.

– Gdy RPP skończy podnosić stopy, w przypadku niektórych kredytów hipotecznych zaciąganych w ubiegłym roku, raty mogą być nawet dwukrotnie wyższe niż przed cyklem. Dla kredytu na 30 lat o wartości 300 tys. Zł rata w porównaniu z wrześniem może wzrosnąć w kolejnych miesiącach z niespełna 1200 do ponad 2200 zł. Dla kredytu na 600 tys. zł może to oznaczać wzrost raty z mniej więcej 2300 do 4400 zł na koniec cyklu – wylicza Sawicki.

Pewnym pocieszeniem może być jednak fakt, że większa część podwyżek rat już się dokonała. Oprocentowanie ustalane jest na podstawie rynkowej stawki WIBOR, które – w cyklu podwyżek – z wyprzedzeniem rosną i w ten sposób odzwierciedlają kolejne kroki władz pieniężnych. Dla przykładu, na marcowym posiedzeniu stopę referencyjną ustalono na 3,5 proc., a trzymiesięczne stawki WIBOR przed dzisiejszą decyzją podniosły się w kierunku 5 proc.

Sawicki przyznaje, że jest na horyzoncie pojawia się także kolejna zła informacja, którą gospodarstwa domowe powinny wziąć pod uwagę, planując swoje budżety przy decyzjach finansowych. Jego zdaniem, wysokie na tle poprzednich lat stopy procentowe zostaną z nami najpewniej na kolejne 2-3 lata. Najpierw pandemia, a teraz wojna, bardzo mocno wpłynęły na gospodarki na całym świecie, co dotyczy również procesów cenowych. Z każdym miesiącem coraz bardziej ewidentne staje się, że era niskiej inflacji i – co za tym idzie – taniego pieniądza odchodzi do lamusa.

– Nawet jeśli w 2023 lub 2024 r. stopy zostaną obniżone, to nic nie daje w tej chwili podstaw, by oczekiwać ponownego sprowadzenia kosztu pieniądza na rekordowo niskie poziomy, po które sięgnięto, by ratować koniunkturę i miejsca pracy po wybuchu pandemii i wspierać jak najszybsze odrobienie pandemicznych zawirowań – tłumaczy Sawicki.

– Są to tendencje globalne, ale należy uwzględniać również, że wzrost wydatków budżetowych i obniżki podatków oddziałują w kie-runku utrwalenia się inflacji. W rezultacie mogą utrudniać bankowi centralnemu zapanowanie nad dynamiką cen i wymagać jeszcze dłuższego utrzymywania kosztu pieniądza na wysokim, kilkuprocentowym poziomie – szacuje analityk.

Potwierdza to Pieczkowski, który przyznaje, że jeszcze do niedawna prognozy inflacji kończyły się nieco powyżej 10 proc., a w przypadku stopy referencyjnej barierą było 5,5 proc. – Już teraz jednak widać, że dynamika wzrostu cen może być jeszcze wyższa i może utrzymywać się znacznie dłużej niż się spodziewano, a najnowsze prognozy niektórych ekonomistów wskazują, że stopa referencyjna może sięgnąć nawet 6,5–7,5 proc. – podaje.

Jednocześnie zaznacza, że jest to "scenariusz skrajnie pesymistyczny i oznaczałby poważne kłopoty kredytobiorców". Z drugiej strony zaznacza, że byłaby to dobra wiadomość dla posiadaczy oszczędności, ponieważ oprocentowanie lokat "poszłoby mocno w górę". – Choć otoczenie makroekonomiczne i rozwój sytuacji geopolitycznej są bardzo trudno przewidywalne, można z dużym prawdopodobieństwem założyć, że dynamika inflacji w kolejnych kwartałach jednak zacznie się obniżać, a w przyszłym roku powróci do poziomu uznawanego za rozsądny, choć zapewne nadal będzie znajdować się powyżej górnej granicy celu inflacyjnego Narodowego Banku Polskiego, wynoszącej 3,5 proc. – wskazuje i dodaje, że "poziom stopy referencyjnej będzie zależał nie tylko od dynamiki inflacji, ale także od kondycji gospodarki".

Natychmiastową reakcją rynku walutowego na informacje o stopach procentowych było umocnienie złotego. Niedługo po publikacji komunikatu po posiedzeniu polska waluta oddała jednak zyski, a kurs EUR/PLN z okolic 4,61 powrócił do 4,65.

– Możliwe, że jest to odpowiedź na brak rozjaśniających informacji w komunikacie po posiedzeniu RPP – jego treść jest bardzo zbliżona do poprzedniego. Z drugiej strony warto nadmienić, że sentyment, jaki obserwujemy dziś na rynku, jest ogólnie negatywny wobec aktywów uznawanych za ryzykowne, do grupy których zalicza się złoty, a pod presją znajduje się szeroki wachlarz walut regionu – wskazuje Roman Ziruk, analityk Ebury.

Jego zdaniem, kluczowym pytaniem w kontekście decyzji RPP jest to, "czy decyzja miała charakter front-loadingu (czyli była skoncentrowanym, mocnym ruchem, który potencjalnie pozwalałby na szybsze zakończenie cyklu), czy jednak oznacza, że stopy procentowe wzrosną do wyższych poziomów niż wydawało się wcześniej". – Rynek nie jest tego pewny – przyznaje.

– Pod silną presją znajdzie się również rynek mieszkaniowy. Wysokie stopy będą skutecznie uniemożliwiać osiągnięcie odpowiedniej zdolności kredytowej. Już teraz obserwujemy, że deweloperzy sprzedają znacznie mniej mieszkań niż jeszcze rok temu. Sprzedaż spada również się z miesiąca na miesiąc – komentuje Mariusz Zielonka z Konfederacji Lewiatan.

Warto pamiętać, że na ostateczną cenę nieruchomości wpływ ma wiele czynników. Inflacja i wojna w Ukrainie powodują wzrost kosztów budowy, cen materiałów budowlanych, surowców energetycznych, transportu, a także kosztów pracy związanych z nagłym odpływem pracowników zza wschodniej granicy. Wysokie stopy procentowe determinują również cenę pieniądza, czyli koszt kredytowania działalności deweloperskiej.

– Na spadek cen nieruchomości na razie nie ma co liczyć. Ceny materiałów budowlanych rosną, drogie są energia i paliwa, a inflacja ma dwucyfrową wartość. Odpowiednia lokalizacja, zakup gruntu, projekt, jego wykonanie – to często wielomilionowe przedsięwzięcie – wskazuje Katarzyna Tworska redNet 24. – Do finansowania inwestycji wielu deweloperów potrzebuje zewnętrznego wsparcia, co oznacza zaciągnięcie kredytu deweloperskiego – dodaje.

Jak tłumaczy dalej, wysokie stopy procentowe to wyższe koszty dla dewelopera, a finalnie wyższa cena nieruchomości. – Dlatego wiele osób mimo wysokich rat świadomie decyduje się na kredyt hipoteczny właśnie teraz, bo nic nie wskazuje na to, żeby ceny miały spaść. Nabywcy nie chcą czekać z decyzją o zakupie wymarzonego mieszkania do przyszłego roku, kiedy ceny mogą pójść do góry o 10 proc. – ocenia Tworska.